NF-e ABI: guia da nota fiscal de venda de imóvel em 2026

A NF-e ABI é a nota fiscal eletrônica da venda de imóvel. A partir de 1º de dezembro de 2026, quem vende um imóvel e apura IBS e CBS no regime regular precisa emitir esse documento, o modelo 77, para cada alienação: venda em geral, arrematação judicial, cessão de direitos e permuta. Este guia reúne o que a Lei Complementar nº 214/2025, o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 e o manual da SEFAZ dizem sobre quem emite, desde quando, o que a nota pede, como ficam IBS e CBS em 2026 e o que ainda muda em dezembro.

O que é a NF-e ABI, em uma resposta

A NF-e ABI (Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, modelo 77) é o documento fiscal eletrônico nacional que registra a venda e as demais formas de alienação de imóveis, com os campos do IBS e da CBS criados pela Reforma Tributária. Em regra, quem emite é quem vende, o alienante. A obrigação começa em 01/12/2026 para os contribuintes do regime regular do IBS e da CBS e em 01/01/2027 para os optantes do Simples Nacional (Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, art. 1º, XVIII e § 1º). A SEFAZ prevê abrir o ambiente de produção em 16/11/2026, e a Nota Técnica 2026.001, que ajusta o leiaute, tem produção prevista para 14/12/2026.

A nota não substitui a escritura nem o registro em cartório. Ela documenta a operação para o fisco: identifica vendedor, comprador e imóvel, informa o valor, o instrumento e o pagamento previsto, e calcula o IBS e a CBS da alienação. Em casos específicos, o leiaute prevê outros emitentes: o adquirente na arrematação judicial, o leiloeiro (em nome do arrematante), o tabelionato de notas, a junta comercial e o banco (em nome do vendedor), além do credor fiduciário na consolidação da propriedade. Fora esses casos, o emitente é o vendedor. A autorização é feita pela Sefaz Virtual do Rio Grande do Sul (SVRS), que atende todas as unidades da federação para esse documento.

Por que existe uma nota fiscal para vender imóvel

Até a Reforma Tributária, a venda de imóvel não gerava documento fiscal eletrônico: era tributada pelo PIS e pela Cofins sobre a receita da empresa, e o comprador recolhia o ITBI ao município. A Lei Complementar nº 214/2025 colocou as operações com bens imóveis dentro do IBS e da CBS, em um regime específico (arts. 251 a 262), e o art. 60 da mesma lei determina que o sujeito passivo emita documento fiscal eletrônico em toda operação, inclusive nas imunes, isentas ou com alíquota zero.

Como os modelos existentes não comportam os dados de um imóvel (matrícula, cartório, CIB, redutores, partes com percentual), a Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS criaram um modelo próprio, o 77. Ele é um dos documentos novos da Reforma, ao lado da NFS-e nacional e da NFCom, e tem seu próprio manual (MOC) no Portal da NF-e. Para entender o pano de fundo da mudança no setor, vale ler como a Reforma Tributária chega à construção civil, onde a NF-e ABI é a ponta visível do novo regime.

Quem precisa emitir a NF-e ABI, e quem não precisa

A regra é simples de enunciar: emite quem vende e é contribuinte do IBS e da CBS: no regime regular a partir de 01/12/2026 e, no Simples Nacional, a partir de 01/01/2027. Na prática, isso alcança a incorporadora, a construtora, a loteadora e qualquer empresa do Lucro Presumido ou do Lucro Real que venda um imóvel próprio, mesmo que não seja do ramo imobiliário. A tabela abaixo separa os casos mais comuns.

Um detalhe que gera dúvida: a imobiliária não emite NF-e ABI pela venda que intermediou, mas o corretor pode aparecer na nota do vendedor, em um grupo próprio de intermediação, com o valor da corretagem. A nota fiscal da comissão continua sendo a de serviço. Para o prestador do Simples, esse documento já é a NFS-e de padrão nacional, obrigatória desde 01/11/2026.

As quatro datas da NF-e ABI

Quatro datas organizam o calendário do documento. Só a segunda e a quarta são datas legais; a primeira e a terceira são datas técnicas, publicadas pela SEFAZ nos manuais e notas técnicas da NF-e ABI, e podem ser ajustadas por aviso no portal.

Essas datas se somam às demais do segundo semestre, como a obrigatoriedade dos campos de IBS e CBS na NF-e desde 03/08/2026 e a NFS-e nacional para o Simples em 01/11/2026. O calendário regulatório 2026/2027 coloca a NF-e ABI no contexto das outras obrigações do período.

Quais operações exigem a nota

O art. 252 da LC 214 lista as operações com imóveis alcançadas pelo IBS e pela CBS. Das cinco, duas geram NF-e ABI (alienação e cessão de direitos reais), em quatro modalidades; as outras três são serviços ou locação e seguem pela NFS-e.

• Alienação, inclusive a decorrente de incorporação imobiliária e de parcelamento do solo (venda de unidade, lote ou terreno): NF-e ABI, modalidade "alienação em geral".
• Cessão e ato oneroso translativo ou constitutivo de direitos reais (cessão de direitos sobre o imóvel, por exemplo): NF-e ABI, modalidade "cessão ou transmissão de direitos".
• Arrematação judicial, adjudicação e remição: NF-e ABI. A Nota Técnica 2026.001 restringe essa modalidade à arrematação judicial; no leilão extrajudicial a nota sai como alienação em geral, com IBS e CBS devidos pelo vendedor.
• Permuta de imóvel por imóvel: NF-e ABI, mas sem IBS e CBS sobre o valor permutado; só a torna, a diferença paga em dinheiro, é tributada (art. 252, § 2º, I).
• Locação, cessão onerosa e arrendamento, administração e intermediação e construção civil: não são alienação; o documento é a NFS-e.

O fato gerador na alienação ocorre no momento do ato de alienação, e o art. 254, § 1º, considera alienação também a promessa de compra e venda, a carta de reserva com princípio de pagamento ou qualquer outro compromisso, além da implementação de condição suspensiva. Para a incorporadora e a loteadora, o art. 262 determina que o IBS e a CBS sejam devidos em cada pagamento: por isso a nota dessas operações informa as parcelas previstas. Nelas, a NF-e ABI original sai sem destaque de IBS e CBS, que são declarados depois, nos eventos de pagamento de parcela.

O que a NF-e ABI pede: partes, imóvel, valor e tributos

O leiaute do modelo 77 é diferente do da NF-e de mercadoria. Não há itens nem NCM; há uma operação, um imóvel e as pessoas envolvidas. Os grupos principais são estes.

1. Operação: modalidade (alienação em geral, arrematação judicial, cessão de direitos ou permuta), natureza e detalhamento; se é incorporação, loteamento ou desmembramento; o tipo e a data do instrumento (contrato, escritura, promessa). Havendo intermediação, a nota traz também o corretor, com CPF ou CNPJ, nome e valor da corretagem.
2. Partes: vendedores (transmitentes), compradores (adquirentes), cada um com CPF ou CNPJ e o percentual que lhe cabe. Há um único declarante (na arrematação judicial, é o adquirente). Nas demais modalidades, cada parte informa se é contribuinte do regime regular do IBS/CBS, optante do Simples Nacional ou não contribuinte.
3. Imóvel: urbano ou rural, espécie, enquadramento, endereço, CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro), inscrição do IPTU, código do INCRA ou RIP (Registro Imobiliário Patrimonial, dos imóveis da União), área, cartório e matrícula.
4. Valor e pagamento: valor da operação, pagamento previsto (formas e valores) ou, na incorporação e no loteamento, as parcelas.
5. Tributos: classificação tributária do IBS e da CBS, base de cálculo, redutor de ajuste e redutor social quando cabíveis, e os valores dos dois tributos. Nas permutas, só a torna entra na base.

A nota autorizada recebe uma chave de acesso de 44 caracteres alfanuméricos e um QR Code de consulta no portal nacional. A partir da NT 2026.001, passa a existir também o DANFE-ABI, o documento auxiliar impresso, com modelo em retrato e paisagem. Ele não substitui o XML e não é gerado na nota de transição.

IBS e CBS na venda de imóvel em 2026: alíquotas de teste e redutores

Dois redutores diminuem a base de cálculo da alienação. O redutor social (art. 259) vale R$ 100 mil por imóvel residencial novo e R$ 30 mil por lote residencial, atualizados pelo IPCA, uma única vez por imóvel. O redutor de ajuste (arts. 257 e 258) nasce em 01/01/2027: é o valor de aquisição do imóvel atualizado, ou o valor de referência da administração tributária, acrescido de ITBI, laudêmio e contrapartidas urbanísticas, e só reduz a base de quem é contribuinte do regime regular. Nenhum dos dois se aplica à incorporação que optou pelo RET (art. 485) nem ao loteamento que optou pelo regime do art. 486, que recolhem percentuais fixos sobre a receita. No leiaute da NF-e ABI, os redutores também não são informados na cessão de direitos nem na permuta com torna. Para ver como esses tributos se comportam nas demais operações da empresa, leia IBS e CBS na prática.

O que muda em 14 de dezembro com a NT 2026.001

A NT 2026.001, publicada em 30/10/2026 e aprovada pelo Ato Técnico Conjunto nº 10/2026, traz várias mudanças. As sete principais são: (1) o tipo de documento "Transição", emitido de forma unificada por receita mensal pela incorporadora no RET ou pela loteadora no regime do art. 486 quando o ato de alienação é anterior a 2027 e a situação se enquadra no art. 408, § 2º, da LC 214/2025 (essa nota não tem DANFE-ABI); (2) campos para antecipações de pagamento; (3) a modalidade de arrematação restrita à judicial; (4) a retirada de três indicadores que iriam para a tabela de classificação; (5) os eventos com código: pagamento de parcela, apropriação de créditos individuais e desfazimento da alienação (distrato, decisão judicial, reversão da consolidação da propriedade); (6) a emissão em contingência off-line com QR Code próprio; e (7) a especificação do DANFE-ABI. A NT também corrige o leiaute (o grupo NFref passa a ficar dentro do grupo infNFeABI), ajusta a ocorrência dos campos de valor total da operação e passa a rejeitar a NF-e ABI de emitente bloqueado pelo Fisco. O Informe Técnico 2026.003, da mesma data, publicou a Tabela de Códigos v1.01 e revogou a v1.00a.

Na prática, o distrato de uma venda registrada por NF-e ABI passa a ser documentado por evento, e não por uma nova nota. A lógica é parecida com a do cancelamento da NF-e de mercadoria, que também mudou com a Reforma, como explicamos em cancelamento de NF-e na Reforma Tributária.

Checklist: o que fazer antes de 1º de dezembro

1. Confirme o enquadramento. A empresa apura IBS e CBS no regime regular? Vende imóvel próprio, ainda que eventualmente? Se sim, entra em 01/12. Se é do Simples, em 01/01/2027.
2. Levante os dados dos imóveis em estoque ou à venda. Matrícula e cartório, CIB, inscrição do IPTU ou do INCRA, área e endereço. Esses dados vão em cada nota.
3. Defina o declarante e as partes. Em empreendimentos com sócios, parceiros ou permutantes, quem declara e qual o percentual de cada um.
4. Classifique as operações. Venda em geral, incorporação ou loteamento (com parcelas), permuta com torna, cessão de direitos, arrematação. Separe o que é RET (art. 485) ou parcelamento do art. 486, que têm classificação própria.
5. Tenha certificado digital A1 ou A3 válido. A nota é assinada com o certificado da empresa, o mesmo da NF-e.
6. Escolha por onde emitir. Não há emissor gratuito da SEFAZ para a NF-e ABI: a emissão é por sistema. Confirme com o fornecedor se o sistema emite no ambiente de produção a partir de 16/11 e como tratará a NT 2026.001 em 14/12.
7. Alinhe com a contabilidade a dispensa do recolhimento em 2026 (art. 348, § 1º) e o valor inicial do redutor de ajuste dos imóveis que a empresa tiver em 31/12/2026 (art. 258).

Como a NF-e ABI funciona no ERP EGS

No ERP EGS, a NF-e ABI é emitida na tela Fiscal › NF-e ABI, disponível no sistema desde 13/10/2026, ao lado da NF-e e da NFS-e. A tela reúne as quatro modalidades, as partes com percentual e declarante único, a corretagem com valor por corretor, os dados do imóvel na própria nota, a permuta com torna e até 30 imóveis entregues, a incorporação com parcelas, o redutor de ajuste e o redutor social onde a norma permite, e a classificação tributária com o cálculo do IBS e da CBS. A nota é assinada com o certificado A1 ou A3 que a empresa já usa na NF-e, enviada à SEFAZ e devolvida como Autorizada ou Inconsistente, para correção e reenvio. O XML fica disponível na mesma tela, de uma ou de várias notas.

O que ainda não existe no ERP EGS, e por isso não prometemos: cancelamento e demais eventos na SEFAZ, DANFE-ABI, emissão em contingência, nota de transição e emitente pessoa física. Esses itens dependem dos serviços da NT 2026.001, cuja produção está prevista para 14/12/2026. A emissão real em produção começa com a abertura do ambiente pela SEFAZ, prevista para 16/11/2026; até lá, a demonstração usa o ambiente de testes.

Perguntas frequentes sobre a NF-e ABI

A NF-e ABI é obrigatória a partir de quando?

A partir de 01/12/2026 para quem apura IBS e CBS no regime regular, o que inclui as empresas do Lucro Presumido e do Lucro Real, e a partir de 01/01/2027 para os optantes do Simples Nacional. A base é o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30/07/2026, art. 1º, inciso XVIII e § 1º. A SEFAZ prevê abrir o ambiente de produção em 16/11/2026, e a emissão em novembro é facultativa.

Quem emite a NF-e ABI: quem vende ou quem compra?

Em regra, quem vende, o alienante. Em casos específicos, o leiaute prevê outros emitentes: o adquirente na arrematação judicial, o leiloeiro (em nome do arrematante), o tabelionato de notas, a junta comercial e o banco (em nome do vendedor), além do credor fiduciário na consolidação da propriedade. Na venda comum, o comprador, o cartório e o banco que financia não emitem. Se houver mais de um vendedor, todos aparecem na nota com o seu percentual, mas há um único declarante. O corretor também pode constar como parte, com o valor da corretagem, e a nota fiscal da comissão dele continua sendo a NFS-e.

Pessoa física que vende um imóvel precisa emitir NF-e ABI?

Em regra, não. A pessoa física só vira contribuinte do regime regular, e só passa a emitir, nos casos do art. 251, § 1º, da LC 214/2025: vendeu mais de 3 imóveis distintos no ano anterior (adquiridos há menos de 5 anos), ou mais de 1 imóvel que ela mesma construiu nos 5 anos anteriores. Se passar desses limites no próprio ano, ela vira contribuinte já no ano em curso (§ 2º). Ter mais de 3 imóveis alugados, com receita anual acima de R$ 240 mil, também a torna contribuinte, mas a locação é documentada pela NFS-e, não pela NF-e ABI. Quem vende o próprio imóvel, uma vez, não emite.

A NF-e ABI substitui a escritura ou o registro no cartório?

Não. A nota é um documento fiscal: informa a operação, as partes, o imóvel e os tributos ao fisco, com chave de acesso e QR Code de consulta. A transmissão da propriedade continua dependendo do instrumento (contrato ou escritura) e do registro na matrícula. O ITBI, imposto municipal pago pelo comprador, também não muda com a nota.

Quanto de IBS e CBS se paga na venda de imóvel em 2026?

Em 2026 as alíquotas são de teste, 0,1% de IBS e 0,9% de CBS, com redução de 50% nas operações com imóveis (LC 214, arts. 343, 346 e 261), e quem cumpre as obrigações acessórias fica dispensado do recolhimento (art. 348, § 1º). A cobrança efetiva da CBS começa em 2027 (o IBS segue em 0,1% até 2028), com o redutor de ajuste e o redutor social diminuindo a base de cálculo.

Existe emissor gratuito da NF-e ABI, como o da NFS-e nacional?

Não. Ao contrário da NFS-e, que tem o Emissor Nacional, a NF-e ABI é autorizada pela Sefaz Virtual RS e emitida por sistema do contribuinte, com certificado digital. O que a SEFAZ publica são o manual (MOC), os esquemas XML, as regras de validação e o portal de consulta. Por isso a escolha do sistema emissor faz parte da preparação para 01/12/2026.

Fontes

• Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026 (DOU de 31/07/2026): art. 1º, XVIII (NF-e ABI, 01/12/2026) e § 1º (Simples Nacional, 01/01/2027).
• Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, com a LC 227/2026: arts. 60, 251 a 262, 343, 344, 346, 347, 348, 485 e 486.
• Portal da NF-e ABI (SVRS), Documentos: MOC NF-e ABI v1.00a (Visão Geral e Anexo I, cronograma com produção em 16/11/2026), Nota Técnica 2026.001 v1.00 (homologação inicial em 30/11/2026, produção em 14/12/2026) e Informe Técnico 2026.003 (Tabela de Códigos v1.01).